リゾート会員権TOP > リゾート会員権「何でも相談室」 > Q&A

1.フェアマーケットに出ている会員権価格は何故安いのですか?

理由は簡単です。それはフェアマーケットでの取引は会員権仲介業者が中抜きをしないシステムだからです。従来のリゾート会員権の仲介取引の方法は、仲介業者が売主から一旦会員権を買取り、一定の利益を乗せて買主に売却していました。
従って、この「一定の利益」分(中抜き)が会員権価格を押し上げることになり、フェアマーケットに比べ会員権価格が高くなってしまう訳です。

2.仲介市場から購入した場合と新規で購入した場合とでは権利に差がありますか?

仲介市場から購入しても、新規で購入しても利用について何ら権利に「差」はありません。何故なら、仲介で取得する権利は、新規でご購入された方の有する権利と、会員としての地位をそのまま譲り受けるからです。従って、譲り受ける権利は売主が有していた権利以上でなければ、それ以下でもありません。
ご注意いただきたいことは、会員権業者の中には契約書を作成しない会社もあると聞きます。契約書を作成しその中にどのような権利が、誰から誰に移転するのか、明確にしておく必要があると思います。

3.リゾート会員権を業者に売却する場合でも、仲介手数料は取られるものですか?

ご所有の会員権を会員権業者に売却した場合、仲介手数料は取られません。そもそも仲介手数料は、売主と買主とを結びつけ契約させたという「仲介の労」に対する報酬です。従って、業者自らが買主の場合、仲介手数料は発生しないと考えるのが相当です。
このことは売主が会員権業者の場合でも同様のことが言えます。即ち、売主が会員権業者の場合は、買主は仲介手数料を支払う必要はないでしょう。
では、売買が仲介による取引か否かの判断はどのようにすればよいのでしょうか。
その判断は、契約の当事者に会員権業者がなっているかどうかです。具体的には、会員権業者が契約書上売主または買主として明記されている場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

4.会員権業者を選ぶポイントはなんですか?

5.リゾート会員権価格はどのように決まるのでしょうか?

6.リゾート会員権のオークションで会員権を安く買いたいのですが?

最近、「オークション」と言う形態で会員権を取引している例を良く見ます。会員権取引の方法としては充分検討に値する方法だと思います。それは、会員権価格の決定プロセスが、もっぱら売主と買主との合意で決まるシステムだからです。そもそも、オークションにはご存知の通り、2つの方法があります。1つは、価格を競り下げる方法。他の1つは競り上げる方法です。インターネットの場合、ほとんどが、競り上げる方法を取っています。どちらにしても、売主・買主双方が納得した価格での取引ができればよい訳です。
ただ、ここで注意しなければならないことは、「オークションだから安く買える」とは一概に言えないという事です。なぜなら、オークションに参加している人が誰なのか分からないので、価格操作が行われる可能性を否定できないからです。
本当にリゾート会員権を安く購入しようとするならば、オークションに出ている最低価格を基準にして判断せず、締め切り間近の価格と、他の流通業者の出している価格と比較して判断することをお薦めします。そうすればオークションで会員権を安く購入できるのではないでしょうか。
一方、オークションの場合には契約当事者が面倒な契約及び名義変更手続きをしなければならないこと及び、仮に事故があった場合には、全責任を自分で負担しなければならないことに留意して下さい。

7.リゾート会員権を売りたいのですが、預託金証書をなくしてしまいました。どうすれば良いでしょうか?

預託金制のリゾートクラブに入会すると預託金証書が発行されます。この証書は手形や株券と異なり有価証券ではありません。従って、会員権の譲渡に預託金証書は法的には必要とされていません。しかし、ほとんどのクラブでは、預託金証書を名義変更の必要書類として扱っていますので、預託金証書を無くした場合、会員権を譲渡できないことになります。 多くのクラブでは預託金証書の再発行はしておらず、紛失届で名義変更に対応しています。

8.預託金制のリゾート会員権売買に消費税はかかるのですか?

消費税法では、有価証券とか有価証券に類するものは非課税扱いですが、ゴルフ会員権は非課税資産から除くとなっております。
では、預託金制のリゾート会員権はどのような取扱いになるのでしょうか。税務署の見解では、ゴルフの会員権と同視して課税資産という取扱いになっています。ただし、契約の当事者が個人(個人事業者を除く)の場合は消費税を支払う義務はありません。従って、個人が契約当事者である完全仲介の場合は消費税は発生いたしません。もっとも、仲介の場合も会員権業者への手数料には消費税はかかります。
問題は、会員権業者が買取再販をしている場合です。この場合、会員権業者の取引は全て商売として行うのですから、消費税の課税取引となります。従って、会員権業者が売主となる場合、売買価格に消費税を織り込んだ価格を設定しますので、購入者は消費税を負担することになります。加えて、会員権業者が手数料を取っている場合、その手数料にも消費税がかかる事になります。

9.預託金制のリゾート会員権を売却した時の、売却損は税務上どのように取り扱われるのですか?

預託金制のリゾート会員権の譲渡による損失は総合課税の譲渡所得とされます。
買った時より安く売却した場合、その損失を他の所得、たとえば給与所得からその損失分を差し引いて税金の計算ができます。つまり、税金の支払いが安くなるということです。
わが国の税法の基本的な考え方として、「生活に通常必要でない資産」であれば売却損が出ても、優遇しないという姿勢があります。従って、別荘やリゾートマンションを売却して損が出ても、収入から差し引くことができません。ところが、リゾートクラブ会員権は、「生活に通常必要な資産」といえないにも拘わらず、他の所得から損失額を引くことができます。その理由は税法上、他の所得と合算計算できない資産として「動産」「不動産」と限定列挙されているため、リゾート会員権がこの規定に抵触しないからです。いわば網の目からこぼれてしまっているのです。
リゾート会員権を売って損をしたと言ってそのままにするのではなく、確定申告の時、損失額をしっかり申告し、収入金額をすくなくして、税金を安く(節税)してください。但し、共有制の会員権は不動産と評価されるので、この適用はありません。

*平成26年度税制改正により、平成26年4月以後の預託金制のリゾート会員権の譲渡に係る譲渡損失は、他の所得との損益通算ができなくなりました。

10.流通市場でのリゾート会員権の売買は仲介ではないのですか?

一般のリゾート会員権の流通取引は仲介ではなく、会員権業者を一方の当事者とした売買で行われております。
会員権流通業者は、一旦会員権を売主から自己資金で会員権を買い取ります。そして、その会員権を買主へ売却します。リゾート会員権の取引では、一般にこのような取引も仲介と言っております。その理由は、通常業者は会員権を在庫として持つことはしないので、「買主」と「価格」が決まらない限り売主から会員権を仕入れしません。従って、買主が決まると直ちに売主から会員権を仕入れ買主に売却するので、外見上売主と買主との仲介をしているように見えるからです。
ここで、注意しておかなければならないことが3点あります。
第1点目は売主から仕入れた会員権に利益を乗せて、買主に売却しているので会員権価格が高くなるということ。
第2点目は買主が出るまで、売主を売買予約などで拘束する場合があり、自由な会員権取引を阻害するおそれがあること。
第3点目は業者に購入資金がない場合、買主から売買代金をもらってから、売主に支払うことがあります。このような方法での取引は、売買代金の流れが逆流しており、極めて危険な要素を含んだ取引形態といえます。

11.リゾート会員権流通業者には資格が必要ですか?

一般のリゾート会員権の流通取引は仲介ではなく、会員権業者を一方の当事者とした売買で行われております。
現行法上なんにも規定がないので、特に資格は必要ありません。従って、業者選びは安全に取引をするために重要なポイントとなります。
ただし、共有制の会員権の取引には、宅地建物取引業法上の適用を受けるので、宅地建物取引業者としての資格(免許)が必要です。
エクシブ、サンメンバーズエグゼクティブクラブ、東急ハーヴェストクラブ、ウィスタリアンライフクラブなど共有制のリゾート会員権の取引は、商品が不動産を含みますので、宅地建物取引業者でなければなりません。もし、この資格がない仲介業者がエクシブなどの会員権を取引すると、宅地建物業法違反となります。
ここで、注意しておかなければならないことが2点あります。
第1点目は、仲介だけでなく、流通業者が売主になる取引も宅地建物取引業者としての資格が必要です。
第2点目は、個人でも、継続して会員権の仲介ないしは売買をしている場合には資格が必要です。

宅地建物取引業者の資格を持っている業者か否かを見分けるためにはどうすればいいのでしょうか?
一般的には、「会社案内」の欄に宅地建物取引業者の免許番号が表示されています。それを確認されることをお勧めします。
例えば、東京都の免許番号の場合 宅地建物取引業者 東京都知事登録(2)第73880号 という表示となります。

12.入会審査のあるリゾートクラブを購入した後、入会審査に通らなかった場合はどうなるのですか?

リゾートクラブの中には、クラブのメンバーにふさわしくない人の入会を拒否し、メンバーに快適なクラブライフをおくってもらうため、入会審査を実施しているものがあります。
一般的には入会審査は売買契約が終了してから行います。もし入会審査に通らなかった場合、利用できない会員権を持っているだけということになってしまいます。
問題は、オークションで会員権を購入し入会審査に通らなかった場合、再度オークションに出して換金するしか方法がないことです。仮に、売主の印鑑証明書(名義変更の時必要)の有効期限内に売却ができず、売主から再発行してもらえないときは、事実上売却すらできなくなってしまいます。

13.利用する観点から共有制と預託金制とはどのような差があるのですか?

結論として、「共有制」と「預託金制」とでは利用上の違いはありません
現在のリゾート会員権には、大きく分けて「共有制」と「預託金制」とがあります。
リゾートクラブに入会し利用権を取得するために、土地つきホテルを購入(共有制)するか、事業母体にお金を預けるか(預託金制)の違いです。即ち、「共有制」か「預託金制」かは利用権そのものを取得するための手段の問題で、利用権の内容の問題ではないのです。
リゾートクラブの利用権の内容は、各クラブごとに利用規約とか利用細則などで決められておりますので、むしろその内容を吟味してください。
では、各事業母体は「共有制」のクラブと「預託金制」のクラブを、どのようなメルクマールで使い分けしているのでしょうか。この点については、別の項目でお話します。

14.名義変更料はどのように決められているのですか?

各クラブの規約で定められています。クラブ発足時に運営母体が妥当と考えた内容や金額が定められています。その後の規約改正によって、変更されている場合もあります。
具体的にその金額は、クラブによって異なります。それは、名義変更料を何と考えるのか、名義変更料の中に何を含めて考えるのか、によって変わってくると考えます。 名義変更料にどのような内容を持たせるかは、事業母体の裁量(経営姿勢)にかかっています。ただ、問題なのは、名義変更料の高低が会員権の資産価値に重大な影響を持っているということです。

15.利用しない利用券を売って利益を出したいのですが?

会則や利用規約で利用券の販売やそれに類する行為を禁止しているクラブがほとんどです。
最近、利用券を会員から購入し、販売している人(または法人)がいます。このような人に利用券を売った場合、誰が利用するか分らないので、会員にとっては危険極まりない事態となります。もちろん、販売している人は責任を負担しないでしょうから、利用券を売るのはやめた方が良いでしょう。

16.リゾート会員権を購入しました。しかし、売主と会員権の名義人が違う人でした。大丈夫でしょうか?

このような取引は、会員権業者が一旦売主から買い取って、再販したときに起こりがちです。手続きとしては、中間省略による名義変更手続きが行われることとなります。
中間省略による手続きは一般的には認められております。しかし、まったく危険のない取引方法とは言い切れません。なぜなら、名義人(原所有者)から中間者に売却したかのごとくに偽装される場合も皆無ではないからです。
などの方法で、少なくとも原所有者から中間者が権利を取得しているか否かを確かめることが肝要かと思います。

17.リゾート会員権を購入する場合、どのような費用がかかりますか?

リゾート会員権を購入する場合、一般的には次のような費用がかかります。 リゾート会員権を購入するときは、見積書を入手して総額でどのくらいかかるかご確認ください。
一方、会員権を売却される方も、見積書を入手して手取り金額がどのくらいになるかをご確認ください。

18.リゾート会員権の売買に、クーリングオフの適用がありますか?

クーリングオフとは、購入の申込や売買契約をした人でも、一定の条件のもとに8日以内であれば書面をもって、その契約を解消できるという制度です。
リゾート会員権の売買も、事業母体や仲介業者が売主の場合は、クーリングオフの対象になります。従って、売買契約をした後でも、契約の解除ができます。ただ、クーリングオフで契約の解消をするためには、一定の条件がありますので、ご注意ください。

19.タイムシェアリングという言葉を聞きますが、それは何ですか?

会員ごとに占有日を決めて、その占有日には必ずその会員が施設の利用ができるようにするという、利用調整システムです。
わが国においては、盆暮れ、正月、ゴールデンウィークなどの特定の時期に利用が集中し、予約が取りにくいという現象があります。タイムシェアリングはこの問題を解決する有効な手段として考えられています。
ただ、利用できる日が決まっているので、必ず利用できるという半面、利用する日を占有日に合わせなければならないと言う不便さもあります。この不便さを解消させるために、占有日を交換できるようにしています。
交換するためには、交換してくれる相手が必要になりますが、この相手を探すことはそう簡単ではありません。また、交換する場合、交換手数料を取られますので、理屈ほどは不便さの解消にはなっていないのが現状でしょう。

20.リゾート会員権の上手な購入方法は?

リゾート会員権はどこの流通業者で購入しても、会員権の権利自体は変わりがないので、できるだけ安く購入することがポイントとなります。現在はインターネットによって、様々な情報が居ながらにして入手できますので、各業者が出している会員権価格を比較しながら、最も安く出している業者から購入することが上手な購入方法だと思います。
ここで注意しなければならないのは、先日経営破たんをしたある流通業者の例もあるので、流通業者を選ぶ必要もあるということです。選択基準の一つとして、共有制のリゾート会員権を購入するときは、最低限度その流通業者が宅地建物取引業の登録業者であるかどうかは確認した方がよいでしょう。更に公益法人である日本リゾートクラブ協会に加盟しているか否かも、判断基準になるのではないでしょうか。一方、一般社団法人 日本リゾートクラブ協会も消費者の取引の安全という社会的利益(公益)を実現するため、流通業者が協会に加盟するための基準を明確にすること、及び加盟している業者に対して、定期的なヒヤリングが必要になるのではないかと思います。

21.会員権を売りました。その時契約書の取り交わしがありませんでした。大丈夫でしょうか?

売主・買主ともに売買の意思が合えば、契約は成立します。したがって、契約書がなくても契約の効力には何らの影響もありません。
リゾート会員権の取引はゴルフ会員権の取引方法を踏襲しているのが一般的です。ご存知のように、ゴルフ会員権の取引は、会員権業者が現金と引換えに会員権を引き取ります。その場合、契約書は作成しない場合がほとんどです。
安い買い物ではないので、将来何かあったときのためにも、契約書は作っておいた方が良いでしょう。ちなみに、ゴルフ会員権の売買の場合も契約書の作成をお薦めします。

22.「当社から買えば予約は取れます」と言われたので会員権を買いました。本当でしょうか?

リゾート会員権はどこの流通業者から購入しても、会員権の権利自体は変わりがないので、購入ルートによって予約が取れたり取れなかったりすることはありえません。
もしも、購入先の業者によって予約が取れたり取れなかったりするならば、そのような会員権はお薦めできません。なぜなら、公平であるべき予約システムに恣意的操作の入る可能性がある会員権となるからです。また、自分だけ有利に計らってもらえれば良いと考えるならば、クラブシステムの基本的理念にもとることにもなります。
「当社から買えば予約は取れます」と言われたとしても、口約束だけならば、予約が取れなかったとき「言った、言わない」という話になってしまいます。また、担当の営業マンが退社していたならば最悪です。このような業者の話を担保するためには、契約書又は確認書などの文書で残しておく必要があります。その際、約束が守れない場合、契約を解除できるようにするために「予約が取れること」を売買契約の要素としておくことが必要です。
しかし、仮にこのような契約が結べたとしても、「予約が取れない」→「契約の解除」→「代金の返却」等々と順調に運ぶとは限りません。やはり「クラブの基本」に還るのが本筋ではないでしょうか。

23.禁煙ルームの設定をしているリゾートクラブはありますか?

現在では、リゾートクラブの多くが禁煙ルームを設けています。
最近の傾向として、禁煙スペースを求められる方が多くなってきております。このようなニーズを受けて禁煙ルームを設けるリゾートクラブも出てきました。その対応は一律にリゾートクラブで設けていると言うより、各ホテルが個別に禁煙ルームを設けているのが現状です。

24.購入にあたってローンを利用したいのですが、可能ですか?

残念ながら、ローンのご利用はできません。 リゾート会員権購入にあたり利用できるところは、おそらくないと思います。
提携ローンを扱うところがあれば、ご紹介したいと思いますが これもないと思います。
例外として、新規販売の際、売主であるクラブ母体が 提携ローンを用意している場合はあります。しかし、流通会員権の場合、一般的には会員権を担保にすることを規約で禁じています。
趣旨は、ローン支払いが滞ることにより担保権が実行された場合、 望ましくない方が会員になりクラブ運営が妨げられるということも考えられます。
このような事態を防ぐためのようです。

25.クラブ運営の良し悪しはどのようなところで判断すれば良いでしょうか?

運営の良いリゾートクラブはメンバーを優遇しているクラブです。一方、運営の悪いリゾートクラブは、メンバーの利益よりも営利を優先しているクラブというように分けることができると思います。 一概に、豪華なホテルであることや、会員権の価格が高いから運営姿勢が良いとはいえません。たとえホテルのグレードが高くなくとも、メンバーの立場に立って、心のこもった接客(サービス)をしてくれるリゾートクラブこそが運営姿勢の良いクラブだと言えます。

26.予約が取りやすいクラブの目安はありますか?

予約が取り易いかどうかの目安として、1部屋あたりの募集口数が参考なると言われています。
現在のリゾートクラブにおいて、大きく分けると次のように分けることができます 1部屋あたりの募集口数は、予約が取り易いか否かの判断基準の一つにはなりますが、各リゾートクラブの利用システム、施設の場所、予約日等によっても変わってきますので、目安程度に考えた方が良さそうです。

27.ジャパントータルクラブは合有制と言われていますが、合有制とは何ですか?

法律の概念上、複数の人で財産を持ち合う形態(共同所有)には、総有、合有、共有の3種類があります。
このうち、リゾート会員権の施設の共同所有形態には、合有制と共有制の2種類があります。

28.入会審査のあるクラブがありますが、審査基準はあるのですか?

リゾートクラブの多くが入会審査をしております。リゾートクラブが快適なリゾートライフを愉しむためのもので、その目的に反するような方の入会を制限するのは当然のことだからです。
では、どのような入会審査の基準があるのでしょうか?
特に明記していないクラブ一般のリゾートクラブはその基準は明確になっていませんが、「クラブの秩序を乱すおそれのある場合は入会を認めない」というような基準はあります。
面談が必要なクラブ面談して、クラブ内容とクラブの姿勢を説明すると同時に、その人となりを判断。
基準が明確なクラブ年齢、年収、持ち家、国籍などの基準を出しているクラブもあります。
入会の有無は、審査基準があっても、最終的にはクラブの裁量になっています。そして、入会審査結果について疑義があっても審査の内容は開示されないのが一般的です。

29.ある業者へ売り登録をしたら、知らない間に業者がクラブから名義変更書類を取得していました。どんな問題が起きますか?

同一の会員権に対して、クラブから名義変更書類は重複して発行されません。従って、業者に渡っている名義変更書類を回収しなければ、その会員権はその業者を関与させる以外、実質上譲渡できないこととなります。
これは、ひとえに流通業者の会員権取引に関する姿勢(倫理観)の問題で、襟を正さなければならないと思います。

30.「オークション」と「フェアマーケット」とはどこが違うのですか?

「オークション」と「フェアマーケット」の決定的な違いは、表示されている価格で、しかもすぐに会員権を購入できるか否かだと思われます。

31.掘り出し物件が流通市場に出ることはあるんですか?

リゾートクラブ会員権の流通システムによって答えが変わってきます。
掘り出し物件は様々な事情により、売り急ぎをしている場合に出てきます。

32.ダイヤモンドリゾートクラブが名義変更停止になりましたが何故ですか?

ダイヤモンドリゾートクラブは平成14年5月から既発の会員権の譲渡に伴う名義変更を停止いたしました。

33.共有制のクラブでも、自分の部屋が決まっているものと決まっていないものがあるとのことですが、どうしてですか?

共有制のクラブにも、一つのホテルの「客室全体」を会員で共有する場合と「個別の部屋」を会員で共有する場合とがあります。「個別の部屋」を共有する場合は自分の部屋が決まってきます。
エクシブが個別の部屋の共有にした理由は、タイムシェアシステムを採ったことに起因するものと思われます。即ち、必ず利用できる日いわゆる「占有日」を設けるためには、必ず利用できる部屋を確保する必要があったからです。エクシブの場合、個別の部屋の共有制を取ったことにより利用システムが複雑になっていることは否めません。

34.リゾート会員権を相続しましたが譲渡したいと思います。どうすれば良いですか?

35.最近、入会金だけで会員になれるクラブがあります。大丈夫でしょうか?

預託金の返還が、昨今問題になっています。特に、ゴルフ会員権で預託金が返還できなくなり、民事再生法の申請をしている会社が多く見受けられます。そこで、将来返還しなくて良い金員を集め、クラブ運営に供する手法として、入会金だけの会員権を募集する会社が出てきたわけです。

36.会員権を友人と購入しようと思っています。共同購入はできますか?

37.リゾートクラブの利用料金は、なぜ一般のホテルより安いのですか?

リゾートクラブの利用料金は、一般のホテルより安く設定されています。理由はリゾートホテルの利用料金の中に、建設費、土地取得費などの初期投資費用が転嫁されていないからです。

38.リゾートクラブを「隠れ家」的に利用したいのですがどのようなクラブが良いですか?

ちょっと息抜きをしたい時や、気分転換が必要な時に気軽に行けるホテルがあればと思う方は多いのではないでしょうか。リゾートクラブならば利用料金が安いので経済的負担が少なく、しかもメンバーとしての待遇を受けられる「隠れ家」を持つことができます。 以上の要件を満たすリゾートクラブならば、ゆっくりとした時間を自然の中で持つことができます。このような利用の仕方もリゾートクラブならではのものです。
ただ、リゾートクラブに多くのロケーションを求めている方には、このようなクラブは向かない場合が多いでしょう。その意味で、リゾートクラブのニーズは大別されると思います。

39.リゾートクラブの管理費(年会費)はどのくらいするものですか?

リゾートクラブのメンバーになると管理費(年会費)が毎年必要になります。 その管理費(年会費)はクラブによって額が異なるので、一概に額を表示することは出来ません。 上記分類は、リゾートクラブの管理費(年会費)を考える時の一般的な基準と考えた方が良さそうです。何故なら、前述した通り施設の内容・規模や、保守管理の内容によってもその額が異なり、実質的判断が要求されるからです。

40.デフレ経済の中で会員権の買取をしている流通業者はどのように利益を出すのですか?

会員権価格がバブル経済の時のように右肩上がりの場合は、会員権を買取り値上がりした時売却すれば利益を容易に確保できました。しかし、現在のように会員権を持っていれば値上がりするという状況ではないにも拘わらず、どのようにして利益を出すのでしょうか? 以上のように買主用と売主用の二重の相場を作り、その相場の操作によって利益を出しています。

41.共有制のリゾート会員権を売買する時、司法書士の立会いはしないのですか?

共有制のリゾートクラブは不動産の共有持分が含まれていますから、権利移転を第三者に対抗するためには登記が必要となります。従って、所有権移転登記に必要な書類が、間違いなく揃っているか否かを司法書士に確認してもらうために、代金支払時に立ち会ってもらうことが好ましいと言えます。
リゾート会員権の場合、司法書士の立会料節約のため立会いをしていないのが一般的です。しかし、登記手続に必要な書類が揃っているか否か確認しないで、売買代金を支払うのはかなり危険な取引方法と言えます。 取引現場で売主である会員権業者に「移転登記に必要な書類が揃っている」と言われたとしても、安易に売買代金を支払うのはかなり危険を伴う取引方法になってしまいます。司法書士に書類が揃っているか否かを確認した後で、売買代金を支払うことをお薦めします。

42.安い会員権には何か問題があるのでしょうか?

リゾート会員権は、同じ種類の会員権ならば全て同じ内容の権利です。 例えば、サンメンバーズ・ワールドホリデー・シルバーならば、誰の会員権であろうと、どこの業者から購入したとしても、同じ権利の会員権が購入できます。価格の違いは会員権を売却される方(業者を含めて)の事情の違いによるもので、会員権自体に問題があるか否かではありません。
この点、中古車などのように、同じ車種で同じ年式の車でも1台1台違いがあるのとは異なります。言いかえると、リゾート会員権は「商品の個体」による差異がない商品なので、インターネットの取引に向く商品かもしれません。
結論として、同じ会員権ならば、できるだけ安いものを選んで信頼できる業者を通じてご購入されることをお薦めします。

43.「取扱い指定業者」とは何ですか?指定業者でない流通業者から会員権を買えないのですか?

「取扱い指定業者」とはリゾートクラブ運営母体が、名義変更手続ができる業者を指定し、その指定を受けた業者以外の業者の名義変更手続は受け付けないようにしたシステムです。
「取扱い指定業者」のシステムは従来からありましたが、特に問題になってきたのは、買取業者が経営破綻したことにより、消費者及びリゾートクラブ運営会社が甚大な影響を受けてからです。
リゾートクラブ運営会社は、会員と自社への不利益を防ぐためにやむを得ず、指定した業者以外の業者からの名義変更を受け付けないようにしている訳です。
取扱い指定を受けていない業者を介して、会員権を購入することはできます。しかし、その業者からクラブに名義変更申請をしても受理されないので、結果として購入者はそのクラブの会員になれませんのでご注意ください。

44.会員権の購入を考えていますが、決める前に施設を見る(利用する)ことができますか?

リゾート会員権は安い買物ではないので、施設を見たことがなければ決められませんね。是非、施設をご覧になってから判断されることをお薦めします。
当社ではご検討されている方のために、クラブ運営母体及び売主様のご協力のもとに、ご試泊の手配や現地でのご案内の手配など、ご希望に応じて対応させていただいております。
ただ、ご覧になる施設は会員制の施設なので、会員の方のご利用が最優先されます。例えばご試泊は原則として会員のご予約がない場合に限らせていただいております。ご購入をご検討されている方にはご不便をおかけすることになるかもしれませんが、仲介業者として自制させていただいております。

45.リゾートクラブの利用システムとして、カード制とチケット制があるようですがどちらが良いでしょうか?

カード制のクラブはカード記名者(同伴者も含め)しか利用できないので、メンバーを優先したクラブと言えます。
一方、チケット制のクラブは宿泊券があれば誰でもメンバー料金で利用できるので、利用を優先したクラブと言えます。
この特徴を前提に、どちらが使い勝手が良いか判断して、お決めいただくことになります。
ただ、カード制のクラブでもメンバーが同伴しないと利用できないのでは利用範囲が限られるので、カード以外にチケットを発行しているクラブがほとんどです。しかし、利用料金に差を設けるなどしてメンバー優先の姿勢を崩さないようにしています。
一方、チケット制のクラブも、誰でも勝手に利用できるのでは、メンバーシップのクラブとしての価値がなくなるので、メンバーが予約を入れるなどの一定の制限を付しているのが一般的です。

46.会員権仲介業者に購入希望を出す時「お金」が必要と言われました。まだ契約していないので心配なのですが・・・・?

このような方法を取るのは、契約前に購入希望者が翻意することを阻止するためです。
特に 、客つけ買取方式(購入者を確定してから、売却希望者から会員権を購入して一定の利益を乗せて再販売する手法)をとる業者では、会員権を仕入れた後、購入希望者が翻意すると在庫を抱える危険があるので、業者の自己防衛上やむ得ない方法かもしれません。
これは一般的には「申込証拠金」と言われております。契約締結時に支払う「内金」や「手付金」とは異なりますのでご注意下さい。
フェアマーケットでのお申込みには「申込証拠金」は必要ありません。

47.トップシーズンの予約方法はクラブによってどのような違いが有りますか?

トップシーズンは皆様が利用したい時期なので、予約が集中します。従って、各クラブは利用の公平化を図るための工夫をしています。
利用の公平化を図るための方法は、大きく3つに分けることができます。

48.年間の利用制限のないクラブは予約が取り難いということはないですか?

理論的に言えば、予約が取り難いクラブと言うことができます。メンバー全員が無制限に予約を取ればの話ですが・・・。ただ、現実的にはメンバー全員が無制限に予約を入れるようなことはないので、利用制限を設けていないから、即、予約が取り難いとは言えません。
予約が取り難いか否かの判断基準は、季節要因を除くと、施設の場所及び部屋数と募集口数が大きなファクターとなります。

49.購入した金額で売れますか?

購入した流通業者の流通システムによって答えは異なります。 *どちらの方式でも名義変更料、手数料、登記費用などのご負担はあります。
当社が仲介方式を採用する理由の一つとして、購入した時に既に値下がりしているという流通システムは、会員権の流通性を阻害する結果になると危惧するからです。
会員権の流通の発展に逆行する方式を採用するのは、流通業者として自己矛盾を抱える危険を感じます。

50.法人名義の会員権を個人名義で購入することができますか?

理論的には会員権自体のシステムが法人専用になっているか否かということによります。
法人専用のシステムになっている会員権は個人が購入することはできませんので、従って個人名義に変更することもできません。
一方、システム自体法人でも個人でも対応できるようになっている場合、それは単に名義上の問題ですので、法人名義から個人名義へ、また個人名義から法人名義への変更はできます。
分けていない代表的なクラブ:ウィスタリアンライフクラブ、エクシブ、東急ハーヴェストクラブなど。
分けている代表的なクラブ:鴨川リゾートクラブジャイロ、ザグランリゾート、ダイヤモンドオーナーズクラブなど。
どの会員権が法人用かそうでないかは、具体的に会員権業者に確認することをお薦めします。

51.会員権を購入した時のローンが残っています。このような場合でも売却することができますか?

会員権の売買契約では、完全な権利を引渡すことが契約内容になっています。売主としては、会員権の完全な権利行使を阻害する負担(例えば、抵当権、質権などの担保権)の抹消や会員権に付帯する債務の完済が契約上の義務となっています。従って、ローンが残っていても会員権の売買はできますが、会員権の引渡までにはローンを完済しなければなりません。
先にローンを完済しない限り、名義変更書類を発行しないクラブもありますので、具体的には流通業者にご相談ください。

52.年会費を滞納しています。これを支払わなければ会員権を売れませんか?

一般的には、年会費の滞納がある場合、クラブはその会員権の名義変更を認めていません。
このように年会費の滞納がある場合は、次のような方法で取引をします。

53.エクシブを購入するとき「RCI」の申込書が送られてきました。「RCI」とは何ですか?

「RCI」(Resort Condominiums International,LLCの略)とは国内・海外合わせて約4000ヶ所の様々なタイプのリゾート施設を、相互に「リゾートの宿泊権利を交換利用」できるようにしたシステムです。具体的には、自分が加入している会社以外のリゾート施設を、交換料を支払うことにより利用できるようにしたものです
特に、海外の施設を安く利用したい方にはとても便利なシステムです。利用料金は交換利用料として1週間で30,000円(1室・税別)だけで、宿泊料金は必要ありません。従って、1泊・1室あた約4,500円で利用できます。2人で行けば1人・1泊約2,250円ということになります。
この「RCI」はどのリゾートクラブのメンバーになっても申し込みができるのではなく、「RCI」と加盟契約を結んでいるクラブに限ります。

*現在では、エクシブはRCIに加盟契約をしていません。

54.一般社団法人日本リゾートクラブ協会の「リゾネット」とは何ですか?

「リゾネット」とは、一般社団法人日本リゾートクラブ協会が協会に加盟しているリゾートクラブ運営会社の施設を相互に利用できるようにしたシステムです。 協会加盟のリゾートクラブに入会すると、国内約20ヶ所あまりのクラブ施設を相互利用できるほか、全国のシティホテル、ビジネスホテル、ゴルフ場、レジャー施設などを割引価格で利用することができます。ちなみに、「リゾネット」は入会手続きや年会費などは不要です。
「リゾネット」は各クラブの運営会社間でいろいろ調整が必要でしたが、同協会の木村前常任理事が尽力されて出来上がったシステムです。
「リゾネット」により

55.取り扱っているクラブの種類が少ないようですが、理由があるのですか?

確かに、他の業者と比べると取り扱いクラブの種類は少ないかもしれません。
クラブを売却したい方にとっては、どのようなクラブも取り扱いをして、市場に出してもらいたいとお考えになるでしょう。
しかし、クラブを購入される方にとってみれば、安心して入会できるクラブはどれなのか分からないのが一般的だと思いますので、ある程度選別されたものが市場に出てくることを望まれるのではないでしょうか。
お勧めできるクラブはどれなのかを選別することも、会員権業者としての大きな役割かと思います。クラブの運営姿勢や経営内容、クラブシステム、特にマンションをクラブの施設としている場合は、消防法や旅館業法などを遵守し、利用される方の安全が図られているかなど調査して取り扱うか否かを判断すべきであると私共は考えています。したがって、取り扱いクラブも自主的に制限しているのが現状です。ただ、調査が進めば、お勧めできるクラブは今後増えてくるものと思います。

56.預託金制の会員権を持っています。預託金返還請求権だけを譲渡し換金できますか?

預託金制のクラブの場合、入会契約書ないしは規約で預託金返還請求権だけを譲渡することは認めていません。
預託金制のリゾートクラブの権利の内容は、施設利用権と預託金返還請求権という債権が一体となったものと言われています。また、預託金は施設利用権を担保する性格を持っているので、預託金返還請求権だけを譲渡することはできないと考えるのが正しいのではないでしょうか。

57.利用料金にはルームチャージとパーソナルチャージがありますが、どちらが得ですか?

端的にお話しますと、 がお得です。
ゾートクラブをお選びいただくときのファクターとして、一緒に利用される方の人数も考慮される必要があります。
クラブがどのシステムをとっているか一覧表にしました。
種類クラブ名
パーソナルチャージ制 東急ハーヴェストクラブ、ウィスタリアンライフクラブ、ダイワロイヤルメンバーズ、オアシスクラブ、サンメンバーズクラブ、ダイヤモンドホテルメンバーズ、鴨川リゾートクラブジャイロ、ザグランリゾートエレガンテ、ザグランリゾート
ルームチャージ制 ダイヤモンドオーナーズクラブ、逗子マリーナオーナーズ
混合型エクシブ(ルームチャージ制のホテルとパーソナルチャージのホテルがある)
どちらにしても、どのシステムが良いかは、ご利用される方の使い勝手で決まってくるのではないでしょうか。

58.リゾートクラブの利用料金はどのぐらいですか?

リゾートクラブの利用料金は、クラブによってかなり違いがあります。
クラブによっては、2食付での料金設定のもの、ルームチャージ制のもの、平日と休前日と料金が違うものなど、一概に利用料金を明示することは出来ませんが、大まかに分類すると(1泊/1人/素泊り料金) このような基準の下に、一定の判断をされたらいかがでしょうか。ただ、施設の内容、サービスの質なども当然加味してご判断ください。

59.リゾート会員権を会社で購入すると経費で落とせますか?

結論からお話しすると、経費では落とせません。
利用を目的としてリゾート会員権を取得されると、その会員権は経理処理上、資産として計上することになります。従って、経費(損金)扱いではなくなる訳です。疑問になるのは、リゾート会員権を取得する際の取得費用(名義変更料、会員権業者へ支払う手数料など)は経費で落とせないかと言う点です。これらの費用も資産取得のための費用なので、資産に含まれると考えられているようです

60.リゾートクラブの入会金は償却できますか?

リゾートクラブの入会金は法人の資産として計上されます。
入会金の価格は、時間の経過によって減少するものではないので、資産に計上した入会金については減価償却を認めないのが税務上の取り扱いです。しかし、会員としての有効期間があるようなリゾート会員権の入会金(退会時に返還される場合を除く)については、全く費用として認めないのは無理があるので、その有効期間を償却期間とする繰延資産として償却しても良いことになっています。
ちなみに、リゾート会員権を譲渡し「損」が発生した場合、当該入会金に係る譲渡損失に相当する金額については、譲渡した日の属する事業年度の法人の損金に算入することができます。

61.会員権の名義人が破産をしています。この会員権を購入しても大丈夫ですか?

破産者が破産の申し立てをしている場合には、その財産は破産財産として破産者が自由に処分することは制限されています。従って、弁護士等の破産管財人が売主として対応していない場合は、その会員権の購入はやめたほうがよろしいでしょう。一方、弁護士等が破産管財人として、会員権の売却をする場合は、むしろ、安心して取引ができます。

62.会員権を購入しました。売買代金支払指定先が業者でした。売買代金を支払っても大丈夫でしょうか?

【買取再販方式の場合】
業者が売主なので売買代金を業者に支払っても大丈夫です。
【仲介の場合】
売買代金の支払先は契約当事者である売主です。一般的に、仲介業者には売買代金の受領権限はありません。そのような仲介業者に売買代金を支払っても、売主へ売買代金を支払ったことになりません。従って、売主から売買代金の請求があった場合、その請求に応じない限り債務不履行となり、損害賠償責任を負います。
取引形態を仲介と明示しておきながら、売買代金または手付金を、業者の口座に振り込むことを要求してくるような業者があるとするならば、売主の署名捺印のある「売買代金受領権限授与の委任状」の提示を求め、確認しないと極めて危険というのが東京都の不動産業課の見解です。また、そのような業者の行為は宅地建物取引業法第65条上の問題に発展する可能性もあるとのことです。

63.リゾートクラブへ支払った入会金は、退会するときに戻ってきますか?

入会金は、一般的に会員としての登録料の意味を持っているにすぎず、退会するときはその登録が抹消され、会社に対し入会金の返還請求権はないと考えられています。従って、入会金は退会するときは戻ってきません。入会金と入会保証金とは言葉は似ておりますが、性格が違うので注意してください。入会保証金とは、クラブ運営母体へ会員である限り施設の利用権を保証してもらうために預けた金員なので、退会した場合はそのお金を返してもらう権利があります。
リゾートクラブを購入する場合、入会時に支払う金員が入会金か入会保証金か確認してください。もっとも、運営母体が会員募集をするとき、この点を明確に告知する義務があり、これを曖昧にしているクラブは要注意ということになります。

64.利用権だけのリゾートクラブ会員権を売って資金回収をしたいのですが、売れますか?

利用権だけのリゾートクラブの会員権も売買できます。その場合の売買の対象は、クラブに対する施設利用請求権ということになります(債権譲渡)。
利用権だけのリゾートクラブは預託金や不動産を含んでおらず、尚且つ、入会金はクラブから返還されないので、もっぱら、その会員権の持つ利用価値だけで会員権価格が判断されています。利用できる期間が限定されている場合は、その期間内でどのくらい利用できるかも会員権価格に反映されてきます。
利用価値が会員権価格の判断基準と考えるならば、入会金を何百万も支払うような会員権はその経済性を十分精査する必要がありそうです。

65.会員権を購入したとき、1年分の宿泊券をもらえるのでしょうか?

仲介で会員権を購入した場合、宿泊券が1年分出るのかどうか気になりますね。発行宿泊券枚数について次のように大別できます。
宿泊券を月割して、発行する場合。 たとえば、1年を4月から起算する場合、入会月から翌年3月までの残り月数の割合に応じて宿泊券が発行されます。
譲渡人の持っている宿泊券だけが引き継がれる場合。 たとえば、20枚発行されるクラブで、譲渡人が5枚使用していたならば、残り15枚が引き継がれます。
いつ譲り受けても、1年分の宿泊券が発行される場合。 この場合は入会した月を起算月として1年分の宿泊券が発行されることになります。
どれにあたるかの目安は、年会費の精算があるクラブは1,2のクラブになり、精算しないクラブは3に当たると言えます。
検討しているクラブが上のどれに当たるかによって、初年度の利用に影響するので流通業者に確認をしてください。

66.クラブの施設を利用する場合、利用人数分の宿泊券が必要ですか?

ほとんどのクラブが宿泊券1枚で1室1泊できるシステムになっています。たとえば、家族4人が1部屋で1泊した場合、宿泊券は1枚で足ります。
ただ、リゾートトラスト株式会社のサンメンバーズクラブは、1枚で1人1泊というシステムです。たとえば、4人で1部屋1泊した場合、宿泊券は4枚必要になります。従って、サンメンバーズクラブを検討される場合、宿泊券の枚数はチェックする必要があります。会員権価格も発行される宿泊券の枚数によって違ってきています。

67.名義変更に必要な書類が揃っているか否かを、何時、誰が判断するのですか?

名義変更書類が揃っていなければ、名義変更手続きに入れません。
書類が揃っているか否かの審査は、クラブに書類が持ち込まれることが前提条件となっています。そして、その判断はクラブの専権事項となっています。
書類が揃っているかという点については、
1.必要とされている書類が、全て完備しているかの形式的判断がされます。
2.書類に記載された内容に、記入漏れや誤記がないかの実質的判断がされます。
流通業者が取引の現場で、「書類が揃っているので、売買代金を支払ってください」と言われても、売買代金は支払うべきではないでしょう。何故なら、クラブにおいて書類が揃っていないと判断したら、名義変更ができないからです。

68.名義変更書類をクラブに提出した後、どのくらいで利用できるようになるのですか?

一般的には、名義変更書類がクラブに提出され、名義変更料の入金があった後、手続きが開始されます。
名義変更の手続きはクラブによって異なりますが 上記の作業は、どのクラブもほとんど変わりません。
その後、メンバー用のカードなどの作成に入るクラブと、面談や理事会の承認などの手順を踏むクラブとに分かれますが、概して、名義変更料が振り込まれてから2〜3週間ぐらいでカードが郵送され、利用可能となります。

69.ビジターでも利用できるリゾートクラブのメンバーになるメリットはあるのでしょうか?

ビジターでも利用できるクラブなら、敢えてメンバーになる必要がないのではないかという疑問が出てくるのは自然なことだと思います。
メンバーになるとどのようなメリットがありますかという質問への回答として このような回答に対して、クラブは敏感に反応しており、メンバー同士の交流や意見の交換の場を設けたり、機関誌を発行しメンバーへのサービスの向上に努めています。
ビジターより安く利用できるというのは、メンバーになるメリットの一部分であって、その他、様々な有形、無形のメリットも享受できます。

70.会員権価格の表示方法はいろいろありますが、どのような違いがあるのですか?

リゾートクラブの流通業者のホームページには、リゾート会員権の価格表示がいろいろな表現でなされています。
価格表示には2種類の形態があります。
リゾート会員権の相場価格を表示したもの 現実に取引できる価格を表示したもの この他にも、特価とか特選価格などの表示もあります。
相場価格と表示されている価格は、現実に取引できる価格よりも高く表示されている傾向があるように思えます。実際に取引できる価格を明示する方が誤解がなく分かりやすいと思います。

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72.リゾート会員権の上手な購入方法は?U

今、いろいろなリゾートクラブが流通市場に出ています。ニーズにあったリゾートクラブを選ぶのは大変なことかもしれません。
係数を基にした上手なクラブ選びの一例ですが、十分検討に値するものと思います。但し、数字に表れないこともありますので、この点留意する必要があります。

73.どのようなリゾート会員権が売れていますか?

リゾートクラブのビジョンや主張がはっきりしているクラブが売れています。リゾートクラブを選ぶ側から、クラブの内容が分かりやすいからではないでしょうか。
例えば 意外なことですが、メンバーシップ制に対する理解が余りされていないような気がします。クラブのサービスの内容や質と言ったソフトウエアは分かりにくく、クラブ施設などのハードウエアの部分に目が行きがちになってしまうからでしょう。流通業者として会員制のクラブであるということを十分認識し、この点のプレゼンテーションをもっと目に見える形で提案していく必要を感じております。

74.クラブから取り扱いの指定を受けていない業者からリゾート会員権を買ったところ、クラブから名義変更を拒否されました。どうすればよいでしょう?

リゾートクラブ会員権の売買と名義変更手続きとは別の法律行為です。ご質問の場合、売買契約は有効に成立しても、クラブに対して自分がメンバーであることを主張できず、リゾートクラブを利用することはできません。
会員権の所有権が存在しても、利用できないのであれば、目的を達成することができないので、新たな買主を探して売却するしか方法はありません。もちろん、業者に買い取ってもらうことの主張もできません。何故なら、会員権の売買契約自体は有効に成立しているからです。このようなリスクを回避するには、クラブから取り扱いの指定を受けている業者であるか否かを確認しておくことが肝要かと思われます。

75.リゾートマンションの何室かをクラブの施設としている場合、その使い勝手はどうですか?

リゾートマンションの何室かをクラブの施設として利用させているリゾートクラブはあります。この場合、リゾートマンションの管理もそのリゾートクラブないしはその関連会社がしている場合は、それ相応のサービスを受けることができます。しかし、単にマンションの何室かを購入し、クラブの施設として利用している場合は、ほとんどがリゾートクラブにふさわしいサービスを受けることができません。従って、使い勝手が良いとは言えないでしょう。
使い勝手以外にも留意しなければならない問題があります。 これらのことは安全、快適にリゾートタイムを愉しむために不可欠の問題ですので、マンションの何室かを購入して施設として利用しているようなリゾートクラブの場合は、上記の点を行政またはマンションの管理組合に、しっかり確認する必要があります。

76.サンメンバーズ・ワールドホリデークラブの同じグレードでも価格が違うのは何故ですか?

サンメンバーズ・ワールドホリデークラブは利用券の発行枚数によりグレードが分かれています。
ご質問の通り、確かに同じグレードでも価格が異なって市場に出ております。
理由は、同じグレードでも発行時期により、クラブから返還してもらえる保証金の額が違うので、市場に出てくる会員権価格が違ってきています。
例えば、保証金が15万円のものと20万円のものとは、自ずから会員権価格も違ってきます。
サンメンバーズの購入を検討するときは、単に価格が安いと言うだけでなく、保証金額も確認してから検討することをお薦めします。

77.会員権の買取をしている業者は、いつでも会員権を買い取ってくれるのでしょうか?

リゾートクラブの流通業者のほとんどが会員権の買取方式を採用しています。しかも、そのほとんどの業者は買主が出てきこない限りは買い取りはしません。
買主がいないにも拘わらず、会員権を買い取ってしまい、なかなか売却できなければその会員権が不良在庫になってしまうからです。
結論としては、

78.利用券制のクラブに年度の途中で入会したとき、利用券は引き継がれるのですか?

利用券制のリゾートクラブの中でも、クラブによって対応が異なります。 大体、以上のように大別されます。検討しているクラブが上記のどの対応になるかご確認下さい。特に、按分して利用券が発行される場合、計算方法がクラブによって異なりますので、業者に利用券が何枚発行されるか確認してください。注意深く考えるのでしたら、業者から利用券の発行枚数を記載した文書を取っておくことが良いでしょう。

79.会員権を売却したとき、支払い済みの年会費は精算されますか?

当社でご売却された場合、支払い済みの年会費は原則として精算されます。 流通業者によっては、年会費の精算をしない場合もあります。売主様にとっては、会員権の売買代金と年会費は異なりますので、明確に区別し、精算されることをお薦めします

80.リゾート事業協会とは何ですか?

わが国において、リゾートに関する公益団体として、日本リゾートクラブ協会とリゾート事業協会があります。前者は経済産業省の許可団体ですが、後者は業界の有志が集まった任意団体です。
リゾート事業協会は、リゾート事業の健全な育成とその振興を図るために設立された団体です。
http://www.jrea.org/
団体の構成は大手デベロッパーや大手建設会社などで組織されています。協会の中には幾つかの部会があり、各々、独自の活動をし、その活動は毎年発表・公開されています。研究成果は業界の資料となるもので、専門性が高いものとなっています。その中でも「リゾート白書」は私共にも参考になる資料となっています。

*現在では、リゾート事業協会はその役割を終え無くなっています。

81.名義変更を認めないクラブの会員権は、換金できないのですか?

リゾート会員権を持っている場合、家族構成の変化や転勤などで、クラブを利用しなくなる場合あります。
このような場合、リゾートクラブのほとんどが名義変更を認め、不要になった時に換金できるようにしています。逆に、名義変更を認めない場合は、クラブ事業母体での買取や預託金の返還により投下資本回収の道を設けています。
名義変更を認めず、且つ、クラブ事業母体で買取などの返金をしないクラブもあります。このような場合、無償で退会をするか、期限がくるまでメンバーでいなければならないことになります。
新規の会員権をご購入される時はこの点に注意してください。

82.リゾートクラブの事業母体の信頼性は、何を基準に考えれば良いでしょうか?

リゾートクラブを購入する場合、「事業母体の信頼性」が大切とよく言われます。言葉としては理解できるのですが、信頼性の判断はどのような要素を考えればいいのでしょうか。 これらのことについて、具体的に確認していくことが必要です。事業母体に直接質問する方法もありますが、むしろ、客観的なスタンスで仕事をしている流通業者に聞く方が良いでしょう。

83.リゾート会員権の資産価値はどのように評価するのでしょうか?

そもそも、「資産価値」とは何かということになるかと思います。
一般的には、共有制の会員権の場合は不動産の取引実例や収益価値が、預託金制の場合は預託金額が資産価値を評価する重要な要素です。
最近の資産価値の評価としては、利用価値も勘案することになるかもしれません。
しかし、リゾート会員権の資産価値をこのような机上の話で理解するのではなく、換金価格がその資産価値と評価すべきではないかと思います。
資産価値をこのように考えるならば、現在の流通市場で売却できている価格がその会員権の資産価値と考えてよいのではないでしょうか。

84.不動産登記法の改正で、中間省略登記ができなくなるとはどういうことですか?

2005年の不動産登記法の改正で中間省略登記ができなくなりました。不動産の物権変動の事実関係を登記簿に反映させることも改正目的の一つになっています。 [ リゾート会員権の流通市場において、仲介方式を採用する意義 ]
仲介方式は、リゾート会員権の流通価格が、契約当事者である売主・買主で決定されるシステムなので、流通業者の思惑(どのくらい利益を乗せて、再販するか)で流通価格が決定されるようなことが有りません。従って、会員権価格の決定プロセスが透明なので、リゾート会員権流通市場の適正化がより計られやすいシステムということができます。
今回の不動産登記法の改正は、結果として、仲介方式を後押しする形となったわけで、今後のリゾート会員権流通市場のターニングポイントになる可能性があります。

85.突然、知らない会社から「クラブから退会したいのならば、退会費用を支払えばできる」という電話がありました。どうすれば良いでしょうか?

最近の「振り込め詐欺」の一態様として、このような請求をし、金員を詐取する事件が有ると聞いています。
因みに、当社で取り扱いをしているクラブで、退会をすることにより費用を請求しているクラブはありません。
このような場合は
1.請求してきた会社名、担当者名と住所、連絡先を聞いてください。その他の事は、あまり話しをしない方が良いでしょう。
2.入会しているクラブに問い合わせをしてください。
退会をするために「○○会社から退会のための費用を請求されている」がそのようなことをしているのか。もし、退会費用の請求をしているならば、契約の何条にそのような約定があるのかをご確認下さい。
このような電話をしてくる会社はクラブとほとんど無関係の場合が多いので、お住まいの消費生活センターへご相談下さい。
http://www.kokusen.go.jp/map/index.html

86.会員権業者から「会員権を売りませんか」という電話がかかってきました。何故、メンバーであることが分かったのでしょうか?

共有制のリゾート会員権の場合、登記されているので、登記簿謄本から所有者(会員名)を確認し、電話番号を調べて会員のところに電話をしてきているのではないでしょうか。
もし、このような電話がかかってくることが迷惑ならば、今年の4月1日から施行されている「個人情報保護法」により次のような対応ができます。

87.業者に「この会員権は1口しかないのですぐ申込みをしてください」と言われました。このような場合、どうすれば良いでしょうか?

流通業者が早く売却したいときに、このような話し方をする場合が見受けられます。
本当に1口しかない場合もありますし、そうでない場合もあります。
このような時は、まず、他の流通業者に同じ会員権の売り情報があるかご確認下さい。もし、あるならば、急いで結論を出す必要がないので、ゆっくり考えてから結論を出されると良いと思います。
リゾート会員権は、マンションや別荘のように特定性の高い商品ではありません。従って、同じ内容の会員権は複数発行されていますので、あせらず、探すことをお薦めします。

88.リゾート会員権を早く売却したいのですが、複数の流通業者に売却を依頼した方が効率的ですか?

複数の流通業者へ売却依頼をすれば、販売のチャンネルが増えて、早く売れる可能性はあります。
ただ、最近はインターネットが有力な広告媒体となっていますので、多くの会員権業者へ売却依頼をすると、売り物件が同時にインターネット上に表示されることになります。この影響は、意外なところに出てきます。
それは、 複数の業者に売却依頼をする場合は、上記のメリット、デメリットを考慮してご判断下さい。

89.全国○○ヶ所以上の施設が有るので、予約は取り易いと言われました。本当でしょうか?

全国に施設があれば、予約が取り易いと思われがちですが、あながち、正しいとは言えません。
予約が取れ易いか否かの基準は、別のところにあります。
即ち、全国何ヶ所に施設があるかどうかと言うことではなく、メンバーが利用したい場所に何ヶ所の施設があり、ましてや、その施設に利用できる部屋が何部屋有るかと言うことが重要なポイントとなります。
例えば、関東周辺に10ヶ所の施設があるが、各施設に利用できる部屋が5部屋しかないということならば、募集口数にもよりますが、予約が取れ易いはずがありません。リゾートマンションの何室かを購入してメンバーに利用させているようなクラブの場合、この点を確認する必要が有ります。
このように、予約が取り易いかどうかは、形式的な判断ではなく、実質的に判断されるものです。
従って、全国各所に施設があるので、予約が取り易いという営業をしているクラブまたは営業マンの言葉は、信憑性を疑って見る必要がありそうです。更には、このような類のクラブで、予約取得率が○○%と言う数字を出している例がありますが、メンバーが利用したい施設の予約が取れなくても、全国平均すると予約の取得率が高くなるので、数字のマジックにも気をつける必要があります。

90.1部屋当りの募集口数が少ないと予約が取り易いと言われていますが、どのようなクラブにも当てはまりますか?

「予約の取り易さ」の判断は、1部屋当りの募集口数が重要な基準になると考えられます。
しかし、どのようなクラブも一律に考えることはできません。
それは、 1部屋当りの募集口数は予約の取り易さの基準にはなりますが、利用できる人の範囲、予約方法について調整をしているかなども予約の取り易さに影響します。

91.リゾート会員権を売却される方の理由は何ですか?

リゾート会員権を売却される方の理由は千差万別です。
その中でも多いのは次のような理由です。 ご売却を考えられている方にも、いろいろな理由があるようです。

92.流通しているリゾート会員権の価格は、どのような要素で決まっていくものですか?

一般的な言い方になりますが、流通会員権の価格は需要と供給のバランスの中で決まってきますが、そのバランスを計る要素については、以下のようなことが言えます。 その他にも流通価格の決定要素はありますが、最終的には、売る方と買う方の合意点に帰着します。

93.リゾートクラブを選ぶ基準は?

リゾートクラブを選ぶ基準はいろいろありますが、下記のような切り口で見るのも一考です。
まず、リゾートクラブの事業母体について。 利用システムについて 今回のクラブ選びの基準は、クラブ運営サイドから考えてみました。

94.リゾート会員権流通業者を選ぶ基準 U?

業者選びの基準については、NO,4で取り上げていますが、今回は業者の言動から選ぶ基準を考えてみました。
リゾートクラブを買わせる業者と、クラブ選びのお手伝いをしてくれる業者とどちらを選びますか。 上記を参考に業者選びをしてみるのも面白いかもしれません。
リゾート会員権を購入する時は、流通業者のペースではなく、流通業者を上手に使うことをお薦めします。

95.会員権業者から「売主が署名捺印した書類と交換に売買代金を支払って下さい」と言われました。大丈夫でしょうか?

会員権流通業者の取引方法はいろいろあるので、一概に良い悪いの判断は難いですね。
問題点を挙げると
1.渡された書類に不備や不足はないか(権利移転、名義変更に必要な書類が全て揃っているか)?
2.その業者に売買代金を受領する権原があるか?
簡単に列挙しただけでもこのような問題点があります。
更に、重要な事は、売買代金を支払ってくださいと言っているその業者に、書類が完備しているか否かの判断権限がない事です。
即ち、その業者の言うことを信じて、売買代金を支払っても、クラブに対して、自分がメンバーであると主張できない場合もあると言うことです。
以上の点を留意して、売買代金の支払いをお考え下さい。

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97.個人名義の共有制リゾート会員権を譲渡したら売却損が出ました。その税務上の処理は?

共有制のリゾート会員権の譲渡は、
1.クラブに対する施設利用請求権
2.ホテルの土地建物の共有持分権(不動産)
この2つの権利の売買が基本です。
従って、不動産の譲渡に関する税法が適用されますので、リゾート会員権の譲渡により売却損が出たとしても、その売却損を他の不動産所得や給与所得などの所得と通算できません。
売却損は、あくまでも同じ譲渡所得の範囲(カテゴリー)内でしか、通算できないからです。

98.リゾート会員権を購入したとき、取得税がかかりますか?

リゾート会員権の中でも、預託金制のリゾート会員権には取得税はかかりませんが、共有制のリゾート会員権は不動産の持分を取得するので、不動産取得税がかかります。
税額の算定は、固定資産評価基準により、土地、建物を評価し算出した価格に一定の税率を掛けて算出します。 このように取得税が算出されます。そして、移転登記が終了してから2〜3ヵ月後に、各都道府県税事務所を通じて申告用紙や納税通知書が送られてきます。

99.法律上、リゾート会員権の取引方法は明示する必要はないのですか?

不動産の取引(売買)の場合、消費者の取引の安全のため、宅地建物取引業法(宅建業法)34条に取引態様(下記の3態様)の明示を要求しています。
1.業者自身が売主なのか
2.当事者の代理なのか
3.当事者間の仲介(媒介)
インターネット等の広告に、リゾート会員権販売のため商品価格を表示する場合、その会員権は上記のどの態様で取引するのか明示しなければなりません。
リゾート会員権の場合、取引態様を明示させる意味は、業者自らが売主にもかかわらず、手数料を取ることが多く、その合理性に疑問があるからです。
従って、自らが売主の場合、「手数料無料」「売主物件は事務手数料はかかりません」等の表示をしている業者もありますが、取引態様を故意に明示せず、自らが売主であることを秘し、手数料を買主から取る業者もいます。
各業者のホームページを見て、業者選びの際の参考にしてください。

100.リゾート会員権業者の発行する「保証書」とは何ですか?

リゾート会員権業者のホームページに「保証書」を発行しますというものが見受けられます。この「保証」とは、買主が売買代金を支払ったのに、メンバーになれない時の原状回復を、業者が保証するというものです。ただ、リゾート会員権取引は「保証書」の発行の有無を問わず、契約業務に携わり、報酬をいただいている以上、業者は最後まで責任を持って対応する義務が有ります。従って、業者として当然の義務を文書化したものではないでしょうか。
もし、この「保証書」に特別の意義を付与させようとするならば、当該会員権業者以外の第三者が資金的な裏づけ(担保)と事務処理権限が付与されていることを前提に発行する必要があるでしょう。
ところで、第三者機関による「保証書」の発行について、現時点では、制度として確立するのが、資金調達や法整備などから難しい問題を含んでいます。
とするならば、基本に戻り、リゾート会員権の取引の安全を「システム」で担保すれば良いのではないでしょうか。

101.ペットと一緒に行けるホテルが多いのは、どのクラブですか?

最近、ペットと一緒にリゾートに行きたいというニーズが多くなってきており、ペットと同伴できる施設を持つクラブも増えてきています。
ペットと同伴できる施設には、お部屋まで一緒に連れて行けるホテルとホテルのゲージにペットを預ける方式があります。
ペットとお部屋に同伴できるホテルを持っている代表的なクラブは、オアシスクラブと東急ハーヴェストクラブです。
オアシスクラブはワンワンパラダイスを利用できます。施設は八ヶ岳、伊豆高原、蓼科、鳥羽、高山、安曇野にあります。
東急ハーヴェストクラブは那須、箱根甲子園、天城高原、旧軽井沢、蓼科リゾート、静波海岸、浜名湖、スキージャム勝山、有馬六彩、熱海伊豆山、京都鷹峯にあります。
エクシブも那須(那須白河ドギーヴィラ)や軽井沢パセオnに有ります。今後、多くのリゾートクラブが、ペットと一緒に泊まれる施設を増設してくるものと予想されます。
施設にペット用のゲージを設けているクラブはいくつかあります。ただ、ペットを部屋に入れられないという意味で、人気はいまひとつです。

102.テニスを楽しみたいのですが、良いクラブはどこですか?

一定の規模のリゾートホテルには、ほとんどのクラブがテニスコートを備えています。ちょっと、利用したいということならば、どのクラブでも愉しむ事ができます。
本格的にテニスを楽しみたいということならば、それなりの施設を備えたホテルが良いですね。
逗子マリーナオーナーズ(5面)、
ウィスタリアンライフクラブ鳥羽(4面)等が代表的なクラブです。
その他では、東急ハーヴェストやエクシブなども、複数のテニスコートを完備しているホテルが多く有ります。
利用料金はクラブによっても異なりますが、1時間1面2,500円前後です。但し、平日と日曜・休日とでは料金が異なっているのが一般的です。

103.購入申込をするとき、業者から申込金の支払を要求されました。この「申込金」とは何ですか?

申込金の意味 申込金の額は 申込金を受領した会員権業者の責任は

104.申込金を支払った後、申込を撤回した場合でも、申込金を返してもらえますか?

結論からお話しますと、申込金は返してもらえます。
但し、申込金の返却請求を確保するために、金銭を差し入れるとき、業者に申込を撤回したときは返還してくれるかどうかを、必ず確認してください。申込の事務処理に必要とされる費用という名目で、2〜3万円程度を請求する業者もいるからです。
申込金の返還請求権を確保するために 又は 以上の点を留意するならば、申込金を支払った場合でも、申込の撤回はできると同時に、申込金も返還請求できます。

105.登記済権利書をなくしてしまいました。この場合でも会員権を売ることができますか?

登記済権利書がなくても、この会員権を売ることはできます。 そこで、登記済権利書を紛失した際の救済処置として、新登記法は次の2つの方法を用意しています。
1.事前通知制度
登記済権利書がないことを前提とした登記申請がされた場合、売主に対して登記所から郵送で「登記申請があった旨」の通知がなされます。
通知を受けた売主がこれに記名捺印(実印)し、通知された登記の申請が真実である事を登記所に申し出る事により、登記の実行がなされるシステムです。この通知は「本人限定郵便」によってなされ、本人確認が行われます。
2.司法書士による本人確認情報の提供制度
司法書士が、その面談日時、場所、所定の確認方法(本人である事をパスポートや運転免許証等で確認)などで明確にし、本人確認をしたことを司法書士がその責任において明らかにした上で、その内容を本人確認情報として登記所に提供し登記手続きを実行するシステム。
この2つの方法のいずれかで、登記済権利書がなくても、登記手続きが可能になります。

106.売主に年会費の滞納があります。買主はこの滞納(債務)を引き継ぐのでしょうか?

会員権の売買をする事により、売主が有する当該会員権に関する権利義務を包括的に買主が引き継ぐ事になります。
従って、理論的には売主が年会費を滞納していれば、買主はその債務を引き継ぎます。
もっとも、年会費の滞納が有る場合、クラブサイドでも名義変更手続きを受理しないので、完済しない限り名義変更ができません。
従って、流通業者は売買の客体たる会員権について、担保が設定されていないかとか、年会費の滞納がないか等を慎重に調査しなければなりません。
売主に年会費の滞納が有る場合の対応は、流通業者によって異なります。
一番確実な方法は、買主が売買代金から滞納額に相当する金額を天引きして、クラブに直接支払う方法です。自らがクラブに支払ったのですから完納されたことは疑う余地もありません。
滞納している年会費が完済されたことを、売主や業者の言にゆだねるのは、あまり良い方法とは言えません。

107.名義変更書類と引き換えに売買代金の支払を要求されました。大丈夫でしょうか?

一般の売買の場合は、商品と売買代金とは同時履行されるというのは普通に行われています。
確かに、リゾート会員権の場合も、名義変更書類が商品の引渡し行為と見ることもできます。しかし、名義変更書類が揃っているか否か、書類に記載されている内容に間違いがないか等の判断はクラブの専権事項なので、クラブで名義変更書類の完備が確認できない以上、引渡しがあったとは言えないのではないでしょうか。
業者から書類は揃っていると言われ、売買代金を支払っても、クラブに対して自分に名義変更するように請求できません。
取引の安全を確保するためには、クラブの名義変更事務担当者から、書類が完備していることの確認を取る(業者に確認させる)。その後に、売買代金の支払をすることが望ましいと言えます。

108.申込金と手付金との違いは何ですか?

申込金と手付金の違いは、支払われる時期即ち、契約成立前に支払われる金員か契約成立後支払われる金員かの違いがあります。そして支払われた意味が大きく異なります。
申込金は、契約が成立する前に、購入する意思表示の証拠として支払われる金員です。従って、未だ契約が成立していないので、それに基づく法律関係も発生していません。具体的には、債務不履行など、法律関係から発生する権利義務は発生していません。
手付金は、契約が成立した後に、契約が成立した事を証明するために支払われる金員(証約手付)と契約の解除権を留保するために支払われる金員(解約手付)とがあります。どちらにしても、契約が成立し、売主・買主との間に法律関係が発生しており、それに基づく権利義務が発生しています。
申込金と手付金とは、法律関係に基づく権利義務が発生しているか否かという大きな違いがあるので、支払う際には、十分留意してください。また、契約不成立の時、業者によっては、申込金の返却をしない場合も有りますのでご注意ください(NO,104参照)。

109.売却相談の電話番号があるホームページの上手な利用方法(会員権の上手な購入方法-V)?

売却相談の電話番号は、その業者が購入する金額を提示し、売却を促すためのものです。
そこで、
売却相談の電話を利用して、有利に価格交渉する方法があります。
売却相談の電話へ、買いたい会員権が幾らで売れるか聞いてください。
(聞いた金額でその会社は商品を仕入れています)
今度は、買主様用の電話で、売却相談の電話で聞いた価格を基に、価格交渉してみては如何でしょうか。相手の手の内が分かっているので、有利に交渉できると思います。
以上のように、売却相談の電話番号があるホームページがあるならば、それを利用して、業者の買取価格に近い安い価格で購入する方法も考えられますね。

110.エクシブを検討しているのですが、ノーマルタイプ(26泊)にするか、ワンランク上のバージョンタイプ(13泊)にするか迷っています。どちらにするか決める方法はないですか?

エクシブを検討される方で、この選択でお迷いになっていらっしゃる方が多いようですね。理由は、ノーマルタイプとワンランク上のバージョンタイプが会員権価格上で、オーバーラップしている例が多いからです。
エクシブをお選びいただくときに、以下の点をお考え下さい。

上記項目に照らして、流通業者とご相談下さい。

111.リゾート会員権の売却を考えています。その会員権がどのくらいで売れるのか知りたいのですが?

リゾート会員権の取引方法が「仲介方式」の場合、インターネットに出ている会員権の価格が売却のときの目安になります。

しかし、
オープンマーケット(仲介方式)を標榜していても、仲介方式を採用していない例がありますのでご注意下さい。

例えば、購入者用の電話番号と売却者用の電話番号を併記している場合です。
このように電話回線を別けている場合、購入者用の電話で購入提示価格をお聞き下さい。そして、売却者用の電話で売却価格をお聞き下さい。もしも、両価格が異なるならば、『完全な二重価格のシステム』を取っているので、オープンマーケットを標榜するのは、取引方法に対する詐称に当たり、信用性に欠ける業者といわざるを得ません。

また、上記の購入者用の電話の提示価格と売却者用の電話の提示価格の差が、その業者の「中抜き利益」になる訳ですが、この「中抜き利益」の多寡でその業者の商取引に対する倫理観も分かります。

112.リゾート会員権を高く売るために、いろいろな業者に声をかけた方が有利ですか?

リゾート会員権を高く売るための手段として、いろいろな業者に依頼することは良い方法(有利)とは言えません。

何故なら、複数の業者へ依頼するとそれぞれの業者のホームページにその会員権が掲出され、購入検討者から見ると市場に多くの商品が出回っていると見えるので、値引き交渉の口実に使われてしまうからです。更には、購入検討者がいろいろな業者に問合せすることにより、売却を依頼した業者間での価格競争となり、値引き合戦の渦中に巻き込まれ、会員権価格が下がってしまうことが日常的に起こっています。

いろいろな業者に依頼するのは、早く売却するためにネットワークを広げるという意味では、良い方法と言えますが、高く売却するための手段としては最悪の結果になってしまう危険があります。

113.リゾート会員権の上手な選び方は(4)?

リゾート会員権はいろいろな特徴を持っています。
その特徴とリゾート会員権を検討される方のニーズとが合致していれば、上手にクラブを選んだ事になるでしょう。

そこで、当社の「リゾート会員権の選び方」をご覧下さい。
http://www.e-kaiinken.com/select/index.html
1. 大項目が10あります。この項目の中で、ニーズにあった項目を選んでください。
2. 幾つか選ばれた項目の中で、一番多く出てきたクラブの名前を選んでください。
   勿論1つに絞る必要はありません。
3. 次に、リゾートクラブを購入する予算内に収まるクラブを選んでください
   (価格表http://www.e-kaiinken.com/itiran/sale.htmlを参考にしてください)。
   この作業が面倒ならば、お問合せ下さい。必要に応じて、一覧表をご提案いたします。
4. 上記の作業により、絞り込まれたリゾートクラブがニーズにあったクラブと言えます。

このように選ばれたリゾートクラブは、間違いのない選択と思いますが、細かい修正が必要な場合もありますので、ご相談下さい。

114.リゾート会員権を購入したとき、名義人を誰にするか迷っています。判断基準はありますか?

名義人を誰にすればよいか迷われる事例は、
 1.ご自分にする
 2.配偶者にする
 3.お子様にする
 がほとんどです。

そこで、判断基準は
 1. 一番利用すると思われる人は誰でしょうか
    一番利用される方をメンバーにした方が、使い勝手が良いというのが理由です。
 2. 親族間での名義変更した場合の名義変更料がどのくらいするか
    名義変更料が安ければ、一番利用する方をメンバーにする事が良いでしょう。
    しかし、名義変更料が高ければ、将来のことを考えて判断することになります。
 3. クラブによっては、メンバーになる資格があるので、その点を考慮する
   ・ 年齢制限
   ・ 収入の有無(年会費の支払能力をメンバーの資格要件としている)
このような基準を参考にして、ご判断されると良いでしょう。


115.預託金証書は有価証券ですか?

預託金証書は有価証券ではありません。

有価証券とは
・財産権が証券に表象されていること
・権利の移転、行使が証券でなされること

この要件を具備していなければならないといわれています。
   
リゾート会員権の預託金証書は、預託金をクラブが預かったという事実を証明するものですから、上記の要件を具備していません。

従って、預託金証書は、預託金の預り証と考えた方が実態に即しているといえます。


116.預託金償還期日をクラブ運営会社が延期できますか?

理論的に言えば、クラブ運営会社が勝手に預託金償還期日の延期はできないと考えるべきかと思います。

何故なら、預託金返還請求権はメンバーにとって、基本的な重要な権利である事、当該返還請求権は契約内容に含まれているものなので、契約内容を契約当事者の一方が勝手に変更できないからです。


一方、クラブ運営会社がメンバーに預託金を返却すると、経営破綻になる可能性が高くなることを懸念し、クラブ存続のために強いてはメンバーのためになるという事で、預託金償還期日の延長を認める考え方もあります。

 

地裁レベルでは「天災地変その他クラブ運営上やむを得ない事情があると認めた場合は、理事会及び取締役会の決議により、返還の時期・方法を変更することがある」として判断しています。

 

高裁レベルでは「クラブ運営上やむ得ない事情」として、バブル経済崩壊などの経済変動による据置期間の延長は認めないという立場をとっています。

117.会員権価格はどのように決まるのですか?U

市場に出てくる会員権価格は、需要と供給のバランスで決まってきますが、需要側からの決定要素を検証します。

会員権価格の決定要素は?
・利用価値→メンバーで施設を利用した場合、享受できる経済的メリット
・ステイタス→メンバーとして、どれだけ精神的な満足を得られるか

・預託金額又は不動産価格→会員権が持つ資産価値

・売買実例→同じ会員権又は、類似した会員権の直近の取引価格
これらを踏まえ、需要者がどの要素を重視して購入を決定するかにより価格は導き出されます。

上記の価格の決定要素の前提として
・ハードウェア→グレード、施設の充実度、築年数、利用可能施設数など
・ソフトウェア→サービスの内容・質、予約の取りやすさなど
の比較考量がなされています。

118.名義変更料の額は、会員権の流通価格に影響しますか?

名義変更料の額は、当該会員権の流通価格に直接的に影響します。
 
 現在、名義変更料の支払は、取引慣行では買主様負担となっています。
買い手は名義変更料を含む支払総額で購入するかどうかを判断しますので、名義変更料が高額ですと会員権価格を下げないと市場性がなくなってしまいます。

従って、名義変更料は、会員権価格の流通価格に影響を及ぼす要素のひとつになっています。


このように、名義変更料が流通価格に影響することを考えたとき、仮に、名義変更料を変更する場合、運営会社は変更する理由や必要性を開示し、理解を得る事が出資者(所有者)たるメンバーに対する責務と思われます。

 

119.利用権制の会員権を譲渡して、売却損が出た場合は損益通算できますか?U

結論からお話すると、
預託金制のリゾート会員権と同様、総合課税となりますので、他の所得と損益通算できます。
根拠は租税特別法第6条1項の「財産」に該当するので、本条の処置に従うことになるからです。
*平成26年度税制改正により、平成26年4月以後の利用権制のリゾート会員権の譲渡に係る譲渡損失は、他の所得との損益通算ができなくなりました。

120.共有制のリゾート会員権に預託金(保証金)が付いている場合、その預託金だけを返還請求できますか?

共有制のリゾート会員権の場合、
・施設の不動産所有権共有持分
・預託金返還請求権(預託金がある場合)
・施設利用請求権
によって構成され、それらは一体不可分の権利と考えられています。
従って、利用権を留保し、不動産所有権だけを譲渡することはできません。逆に不動産所有権は留保し、利用権だけ、または預託金返還請求権だけを譲渡することはできません。

 ただし、償還期限が到来した場合、預託金を返還しているクラブもあります(ザグランリゾートエレガンテ)。
この場合、預託金に施設相互利用請求権を担保する性格を持たせているので、この預託金を返還してもらうと、不動産所有権とこの不動産の利用権だけが残り、今まで利用できたいろいろな施設の利用権はなくなります。
1か所しか利用できなくなったリゾート会員権は流通性がほとんどなくなってしまい、建物が存続する限り管理費を払い続けなければならないことになりかねません。

121. 最近、ポイント制のクラブがありますがどういう仕組みですか?

リゾートクラブに入会し、施設の利用をする権利を取得するのですが、
利用システムとして、
・ メンバーズカードが発行され、そのカードを提示して利用する手法
・ 宿泊券(チケット)が発行され、その宿泊券を手交して利用する手法
・ メンバーズカードと宿泊券が発行され、それらを提示または手交して利用する手法
・ ポイントが発行され、そのポイントを使って利用する手法
大まかに分けるとこのような分類の利用システムがあります。

ポイント制とは、施設利用のためのポイントを購入することによりクラブに入会するシステムです。入会のために不動産を購入するか(共有制)、金員を預託するか(預託金制)、ポイントを購入するか(ポイント制)の違いです。

122. リゾートの運営会社が倒産した場合、メンバーはどうなりますか?

リゾートクラブのシステムによって、結論が異なります。
クラブ施設として利用されていた財産が誰に帰属しているかがポイントです。

共有制のリゾートクラブの場合は、土地建物の所有権はオーナーである会員に帰属しますので、破産財産とは区別されるので保護されます。
オーナーである会員が共有財産を利用、収益、処分ができます。この例が、「逗子マリーナオーナーズ」です。運営会社の叶シ洋環境が経営破たんしましたが、「逗子マリーナオーナーズ」として存続しています。

預託金制、利用権制、ポイント制のクラブの場合は、土地建物などクラブの財産は運営会社に帰属します。従って、クラブは運営母体と帰趨をともにすることとなり、メンバーの保護は難しいことになります。

123. リゾート会員権の売主にもクーリングオフの適用がありますか?

 リゾート会員権業者から、会員権を買い取りますという電話がありました。使わないので自宅で業者と売買契約を締結しました。しかし、買い取り価格がかなり安かったので、クラブへ電話して買い取り価格の話したところ、その業者の買い取り価格以上の預託金がついた会員権でした。その業者に不信感を持ったのでクーリングオフで契約を解除したいと思います。クーリングオフができるでしょうか?
  
結論からお話すると売主からもクーリングオフで契約を解除することができます。
理由は
・リゾート会員権の売買はクーリングオフの対象商品であること
・契約した場所が問題になりますが、契約した場所がご自宅なのでクーリングオフが適用される契約の形態であること
・リゾート会員権の売買を継続的に反復している訳ではいないので消費者に該当(業者ではない)すること。
以上のことから、クーリングオフの対象となるので、契約の解除ができます。

124. ネットの問合せフォームから問合せをした情報は安全に保全されるのでしょうか?

インターネットでお問い合わせをした場合、データの盗取や改ざん、なりすましなどで情報が漏れることはないか心配ですね。

現在では、インターネット上から情報を送る場合、その情報を暗号化して送信することにより安全に送信が出来るようになりました(SSLシステム)。

情報を暗号化して送受信しているかどうかを見分ける方法は、資料請求フォームのURLが「http」の後に「s」の文字が入っているかどうかです。
因みに、当社の問合せフォームのURLは
https://sv304.xserver.jp/~e-kaiinken/・・・
となっています。

情報の送受信が暗号化されていない場合は、データの盗取や改ざんなどがなされることを覚悟しなければならないでしょうね。

 

125. 共有制の会員権を購入しようとしたところ、売買の対象であるお部屋の販売面積と公簿面積とが違っていました。どうしてですか?

共有制の会員権の場合、売買の対象物であるお部屋の面積が販売面積と公簿面積が異なります。
これは、お部屋の面積を求める基準が異なるからです。

販売面積の求め方は、壁の中心線(壁心)を基準にしています。
建築確認の申請をする時、建築基準法で壁心で面積を測定することになっているからです。

一方、公簿面積(不動産登記簿上の面積)の求め方は、お部屋の内側(内法)を基準にしています。
不動産登記法で面積は内法で測定することとされています。
 
このように、準拠する法律が異なるのでお部屋の面積を測定する基準も異なっています。
従って、同じお部屋なのに、面積が違って表示されているのです。

因みに、販売面積の方が公簿面積より広く表示されます。

126. 利用期間がある会員権でも、仲介市場で売却出来ますか?

クラブの運営母体が、譲渡禁止としていない限り仲介市場で売却することはできます。

取引される会員権価格は存続期間の長短で決まってきているのが現状です。

但し、存続期間が5年未満になると、ほとんど購入希望をされる方がいなくなります。
メンバーになった以上、最低5年ぐらいは利用したいとお考えになるのでしょうね。

127. リゾート会員権の名義変更料はどのくらいしますか?

名義変更料は安いものは税別で3万円から高いものは75万円まであります。
現在あるクラブの名義変更料(税別)について見てみます。

 高額ベスト3
   ダイワロイヤルメンバーズ      75万円
   ジャパントータルクラブ        50万円
   ウィスタリアンライフクラブP車山  40万円
 低額ベスト3
   鴨川ジャイロ1次会員        3万円
   逗子マリーナオーナーズ      5万円
   ウィスタリアンライフクラブ      5万円

ダイワロイヤルメンバーズの名義変更料が高いのは、このクラブが生まれた時の約款に、名義変更料は入会金と同額とすることがきめられていたので、最終募集の3次会員の入会金150万円が名義変更料となっていたからです。(後に75万円に変更)
2番目に高いジャパントータルクラブは、2008年9月からのリーマンショックにより景気が下降している時に名義変更料を44%値上げしています。結果として、会員権の流通性がほとんどなくなってしまいました。

128. リゾート会員権の名義変更必要書類にはどんなものがありますか?

必要書類はクラブによって異なります。
名義変更の実質的な意味は、債権譲渡と考えられます。即ち、会員はクラブに対して施設の利用を請求する権利(債権)を買主へ譲渡することです。
従って、民法467条の債務者(クラブ)への通知、または債務者(クラブ)の承諾で良いことになります。
しかし、新しい買主がどのような人なのかはクラブや会員全員に影響が及ぶので、プロフィールの調査も一般的には行われています。
名義変更の趣旨に照らして、
・譲渡申請書→クラブへ債権譲渡の通知
・入会申込書→入会者のプロフィールの通知
が必要書類としての基本となっています。
クラブによっては印鑑証明書や写真などの書類が要求される場合もあります。

 

129. リゾート会員権を相続した場合、どのような費用がかかりますか?

リゾート会員権の種類として、リゾート会員権の中に不動産を含む場合とそれ以外に大きく分かれます。

・不動産を含む場合
1. クラブへ被相続人から相続人へ権利が移転したことに伴う名義変更料
2. 被相続人から相続人へ所有権が移転したことに伴う移転登記費用
3. 不動産取得税
・不動産を含まない場合
1. クラブへ被相続人から相続人へ権利が移転したことに伴う名義変更料
一般的には以上のような費用がかかります。

しかし、
相続の場合には名義変更料は必要ないクラブが有ります。
相続の場合でも名義変更料は必要だが、相続の名義変更と譲渡による名義変更を一緒に行う場合は、相続による名義変更料は不要というクラブも有ります。

以上、相続が発生した場合は相当な費用が発生するので、事前に手を打つことが良いでしょう。分からないときはご相談ください。


130. リゾート会員権を持っている父がなくなりました。相続するにはどのような手続きが必要ですか?

まず、リゾート会員権を相続する人を決めなければなりません。

相続人を決める為に「遺産分割協議書」を作成しリゾート会員権の相続人を確定させます。

遺産分割協議書には
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本(相続人の確定の為)
  死亡時の住所の住民票除票(戸籍の附票)、死亡の記載のある戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍簿謄本など
・相続人全員の戸籍謄本(相続人であることの証明の為)
・相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書へ実印を押印するのでその証明)
・相続によって権利を取した人の住民票(または戸籍の附票)
等を添付することになります。
但し、不動産を含まないリゾート会員権はクラブによって、必要書類が変わってきます。


どちらにしても、かなり面倒な手続きと書類が必要となります。

131. リゾート会員権を相続しましたが、その評価額はどうなりますか?

相続財産の評価については、
・相続財産の評価時期
・評価額
この2点が問題になります。

まず、評価の時期についてですが、相続税法22条により、相続開始時点の時価で評価します。
次に、評価額ですが、その評価は国税庁の通達「財産評価基本通達」等の基準に従って行います。
リゾート会員権の場合は、ゴルフ会員権と同様に、相続開始時点の取引価格の70%が評価額となります。

土地建物が会員権の中に含まれている共有制の会員権も同様の評価となります。

132. リゾート会員権を相続した場合でも、名義変更料は発生しますか?

相続が発生し相続人への名義変更する場合に名義変更料を徴収しないクラブと徴収するクラブがあります。
従って、相続したリゾートクラブへお問い合わせして確認する必要があります。

・名義変更料を必要としないクラブ
  ウィスタリアンライフクラブ
  エンゼルメンバーズクラブ
・通常の名義変更料より少ない額のクラブ
  オアシスクラブ
  エクシブ、サンメンバーズ
  ダイヤモンドソサエティ
  ザグランリゾートエレガンテ、ザグランリゾート
・通常の名義変更料と同額のクラブ
  鴨川ジャイロ
  東急ハーヴェストクラブ

133. インターネット広告で禁止されている表現はありますか?

消費者の判断を誤らせるおそれのある表現は禁止されています。

その中でも、よく見かける用語を挙げてご説明します。

例えば、公正競争規約10条1項4号には、最上級及び優位性を意味する用語は、客観的事実に基づく具体的根拠を示さなければならないと規定されています。

それを受けて表示規約は第18条では、
「特選」「厳選」・・一定の基準により選別されたことを意味する用語 
「買い得」「格安」「投げ売り」「破格」「激安」・・著しく安いという印象を与える用語
などの用語は表示内容の根拠となる事実を合わせて表示しなければ使用できません。

上記の用語は、インターネットのホームページでよく見かける言葉ですが、これらの用語を単独で使用することは適正を欠いた表現方法となります。

134. 会員権価格の「二重価格表示」とはなんですか?

二重価格表示とは、実際に販売する価格(実売価格)にこれよりも高い価格(比較対照価格)を併記する等の方法により、実売価格に比較対象価格を付することを言います。

例えば、
「200万円→180万円」「市価の2割引」「謝恩セール実施中!期間中は10%引き」等がこれに該当します。

あいまいな表現や消費者に過度の期待を抱かせるような広告は、いわゆる「二重価格表示」として表示規約20条において禁止されている表示方法の一態様です。

135. 共有制の会員権を売却しました。その時、運転免許証の写しを業者から要求されました。何故ですか?

銀行口座を開設するわけでもあるまいし、リゾート会員権の売買をするだけなのに身分証明書がなぜ必要なの?
と問われましたので、改めて整理をしてみました。

「犯罪による収益の移転防止に関する法律」という長い名前の法律があります。
犯罪によって得た収益を隠そうとする行為やテロ行為への資金供与を防止するための法律です。

共有制リゾート会員権の売買仲介の場合、土地建物の売買を伴うため同法の「特定取引」に該当し、また、これを行う宅地建物取引業者も同法の「特定業者」に該当するため、売買当事者の本人確認を行い、本人確認記録を作成して、7年間保存しなければならないことになっています。


その本人確認のために、身分証明書(運転免許証、保険証等)が必要になります。

136. リゾートクラブの会員です。今年になって年会費がまた上がりました。クラブが勝手に年会費を値上げしても良いのでしょうか?

一般的には、会員権を購入するときの契約書に年会費は経済状況によって変更する旨の条項が入っています。このような場合は、常識的な範囲で年会費の値上げは許されるものと考えられます。

年間維持費の値上げについては、預託金制、利用権制と共有制の2つに分けて考えられます。
預託金制、利用権制のクラブの場合は、年間維持費の値上げは運営会社の裁量にゆだねられる範囲が大きく、一方、共有制のクラブの場合、施設の所有権が会員に属してしているので裁量の範囲は預託金制、利用権制と比較すると狭いと解されます。共有制の会員権では、オーナー会や管理組合が作られているクラブがあり、その団体へ収支報告や管理に要した費用の報告がされている例があります。

137. 東急ハーヴェストクラブ有馬六彩は定期借地(50年)のようです。エクシブ有馬離宮は、借地でないようですが、資産としての価値はどうでしょうか?

 土地の資産価値は借地権と所有権では異なります。その価値は、借地権割合として路線価図で表示されています。


 この路線価図の借地権割合はAからGまで分かれておりその割合も90%から30%まで表示されています。
しかし、リゾート会員権の価値は土地建物の価値というよりも、利用価値が中核をなします。従って、事実上は流通価格には借地権であろうと所有権であろうとその資産価値の差異は、現段階では無視して良いレベルです。

138. 固定資産税の精算方法はどのようになされますか?

 共有制のリゾートクラブの場合、会員権の内容に土地建物の所有権を含みます。従って、固定資産税が発生します。


 では、この固定資産税は売買が行われた時、どのような基準で精算されるのでしょうか。
当社の場合は、会員権売買における引き渡しが終了した月までは売主様、それ以降は買主様が負担するという方式で月割り精算します。
そして、起算月は毎年1月1日としています。

139. 会員権を購入した場合、いつから使えるようになりますか?

 クラブに名義変更料を振り込んだ後、どのくらいで利用できるようになるかということです。

予約をする為には、クラブ内の名簿に新しくメンバーになったことの登録が必要です。最低、この登録に2〜3日を要します。
予約開始の要件を、
 ア)この登録が済んだら予約可能とするクラブ
 イ)メンバーズカードや宿泊券が手元に届くこととするクラブ
に分けることができます。

ほとんどのクラブがア)の名義変更料振り込み後、2〜3日で予約が可能となります。
しかし、エクシブとサンメンバーズ等リゾートトラスト株式会社が発行している会員権はイ)の方式です。
このメンバーズカードは名義変更料が振り込まれて2〜3週間後に発行されますので、その間の予約はできません。

140. 共有制のクラブの場合、移転登記をする司法書士はどのように決めていますか?

 一般の不動産の移転登記は、買主様の指定する司法書士が行っています。

リゾート会員権の場合も同様に考えられますが、
・登記場所がリゾート地(遠隔地)であること
・移転登記がクラブの名義変更と連動していること
・リゾート会員権特有の留意点や取引慣行があること
などの特殊性があるので、手なれた司法書士を買主様に紹介する場合が多くなっています。

しかし、エクシブやサンメンバーズの移転登記の場合は、事実上、リゾートトラスト株式会社が指定した司法書士を使わなければならない仕儀になっています。

 

141. リゾート会員権を購入される方の年齢層は?

リゾート会員権を購入される層は、少しづつですが変化してきています。
経済状況、家族構成、市場価格等の要素が背景にあると思われます。 

昨年までは購入される層は50歳代が多かったのですが、徐々に年齢層が下がってきて最近では40歳代が一番多くなっています。
また、団塊の世代がリタイヤした2007年からは60歳代が多くなり二桁に乗ってきました。
その後徐々に増加して、2010年から更に増加傾向が強くなっています。
一方、20歳代で購入される方も少しづつですが、増えてきています。
理由は安い会員権が多くなってきたので、買い易い状況が出てきているからだと思われます。

10年前20年前と比較して、リゾート会員権を購入する方の年齢層が広くなっていると言えます。

142. リタイヤした後にリゾートクラブの購入を考えているのですが、選択ポイントは?

2012年は団塊の世代が65歳を迎え、リタイヤされる方が増えてきます。
リタイヤ後の自由な時間を充実したものにするアイテムとして、リゾートクラブが考えられています。

そこで、

リタイヤした後のリゾートクラブを選ぶポイントは、
・年間のランニングコストが安いこと
・利用料金が安いこと
・交通の至便性が良いこと(クラブバスによる最寄駅までの送迎)
・ホテルの施設があまり大きくないこと
・クラブインクラブが充実していること(趣味を生かした楽しみ)
・バリアーフリーや手すりなどの設備の対応があること
などが挙げられます。

143. 個人が所有する預託金制の会員権を売却した時の節税効果を「例」で教えてくれますか?

預託金制の会員権を売却した時の節税効果は、会員権の購入価格や売却される方の課税所得等により異なります。

例えば、課税所得700万円の方の税額は、所得税+住民税を合わせると1,674,000円と言う計算になります。
一方、その方が200万円で取得された預託金制の会員権を1万円で売却した場合、
課税所得から会員権の売却損を差し引くことができるので、所得税+住民税の合計額が1,075,500円となります。

結果として、この例ですと預託金制のリゾート会員権を売却して売却損を出すことにより598,500円の節税ができることになります。

以上、上記の計算は目安とお考えいただき、詳しくは税理士等にご確認ください。
*平成26年度税制改正により、平成26年4月以後の預託金制のリゾート会員権の譲渡に係る譲渡損失は、他の所得との損益通算ができなくなりました。

144. 会社で持っている共有制の会員権を売却して損が出た時、その損失を損金計上できますか?

個人所有の共有制のリゾート会員権を売却した場合は、不動産の売却損として取り扱われ分離課税となりますので、他に不動産の売却益がなければ通算できる所得はありません。

しかし、法人の場合は1事業年度の全ての益金から全ての損金を控除して課税利益を算出します。
従って、共有制のリゾート会員権を売却して売却損が出た場合には、損金計上して当該事業年度の利益から差し引くことができます。

145. 購入の申し込みをしたら、手付金として会員権代金の20%を支払うよう仲介業者に言われました。まだ、契約もしていないのに不安です。

確かに契約が成立したことが前提の手付金の支払いの要求は変ですね。
何故なら、民法では、契約当事者が契約の解除権を留保するために手付を交付するものと推定しているからです。


その仲介業者は手付金と申込証拠金の区別がついていないのかもしれません。
申込をしただけでは契約が成立したとは言えないので、手付金ではなく申込証拠金と考えるべきです。
更には、申込証拠金とするならば会員権価格の20%と言うのは高額すぎますね。

146. 仲介業者から売買代金、名義変更料、登記費用をその仲介業者の口座に振り込むように言われました。大丈夫でしょうか?

一般の取引形態から考えると、契約当事者でもない業者が自社の口座に振り込んで下さいと要求することはあり得ません。
何故なら、業者には受領権限がないからです。

 

受領権限とは、売主様、クラブ、司法書士がその仲介業者に金員を受領する代理権が与えられていることが前提となります。
そして、クラブや司法書士が代理権を与えることは考えられません。
従って、受領権限のない業者の口座に振り込む(=預ける)ことによる全リスクを買主様が負担することになります。

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147. 平日利用が主な場合、リゾートクラブ選びのポイントは何ですか?

平日利用の場合、予約が取り難いと言うことはないのでどのクラブでも選択肢となり得ます。
ですので、まず、リゾートクラブに何を求めるかと言うことを明確にされることをお薦めします。

・平日の利用が主なので会員権価格や年間維持費が安いこと
・利用料金が安いこと(一般のホテルも平日は安いので比較すること)
・平日利用が主だとしても、使い勝手や将来の売却の事を考えると休前日も利用出来る会員権が良いこと
・長期利用もある方には、コンドミニアムタイプの施設があること
などですが、これらの要件に合うクラブは何処なのかは業者等にご相談ください。

いろいろなところへの旅行をお考えの方にはリゾートクラブは向きません。
むしろ、行きつけのホテルでゆっくりとリゾートを愉しみたい方に会員制ホテルは向いています。


148. シニア年代の方がリゾートクラブを選ぶときに注意することは何ですか?

シニア年代が利用しやすい立地や建物、施設であることがポイントとなります。

具体的には
・最寄駅から歩いて行けること、または、最低クラブバスでの送迎があること
・ホテルの規模が大きくなく、大浴場やレストランに行きやすいこと(利用しやすいこと)
・上下階の移動のためエレベーターが完備していること
・更には、付帯施設などに段差がなく利用することが苦にならないこと
・クラブインクラブが充実していること(趣味などを生かしてクラブライフを楽しめること)
何でもないことのようですが、使っているうちに気になってくる項目です。

 

その他、良い温泉があることやお食事が美味しいこと等もクラブ選びのファクターにしたいですね。

 

149. リゾート会員権の入会に際し、ゴルフ会員権と同じく推薦人が必要となりますか?

ゴルフ会員権の場合は推薦人を必要としているクラブがほとんどです。


しかし、リゾート会員権の入会にあたり、推薦人を必要としているクラブは現在のところありません。
勿論、ゴルフクラブのように、入会者の写真をロビーに貼るなどと言うこともありません。


150. 流通市場から会員権を購入した場合でも、一定期間名義変更ができないと言われました。そんなことがあるのでしょうか?

名義変更停止期間を設けているクラブは2クラブあります。

その中で一番長いのは10年間の譲渡禁止期間を設けています。
このように、長期の譲渡禁止期間を設定すると、その間は換金できないので、会員権の資産価値に影響を与えます。
更には、使わないのに年会費だけ取られてしまう結果にもなりかねません。

従って、新規販売の場合も含めてリゾートクラブを検討されるとき、譲渡禁止期間の有無及び禁止期間が何年設定されているかを確認されることをお薦めします。

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